英国房产投资技巧解析:巧妙使用贷款,让现金流起来

    2017-08-21 来源:

对于首次在英国买房的投资者想必还无从下手吧。今天,小居给大家介绍一个投资中的技巧。

目标:在起始资金投入有限的情况下创建租金收入。

策略总结:同等条件下选择价格便宜但需要重新整修的房子,通过内部改造来增加其价值,再向银行申请抵押贷款来套活现金流。

前期资本需求:中等

需要投入精力:较高

持续投资需求:低

适宜人群:有一定的空余时间和精力进行房产整修和贷款转换工作。

一起来算笔账:以下这个位于利物浦的三居室房产,售价约£55000,内部装修方面有待于进一步修整。预计需要花费£10000英镑的人工和材料费用能达到比较合适的水平。而同一区域内差不多时间相同类型的房产市面价格为£80000售出,如果整个装修项目进度和预算控制合理可能获得£15000的毛利润。

这个策略成功的关键是何如尽量压低旧房子的买入成本,以确保重新装修后的利润空间。因为买房所需要的原始贷款时间比较短,而银行通常只愿意将贷款发放给“可居住”房产,买家通常会先使用过桥贷款(Bridging Loan)来完成购买,利率在0.75%-1.5%每月,另外加上贷款总额2%的费用。而由于在装修完成后,短期之内就会把房产进行再次抵押贷款(Refinance)。

购买这套英国房产所需要的资金投入:

首付:£16500 (售价的30%, 剩余的£38500使用过桥贷款)

贷款费用:£3850(按每月1%的利息共8个月,并加收2%手续费)

交易费用:£1500(包括律师费,房产情况调查费等)

印花税费:£1650

装修费用:£10000

总投入:£33500

通常在拥有房产6个月以后,可以向银行申请抵押贷款, 而贷款的额度是装修完以后市场价值(£80000的75%):

抵押贷款获得:£60000

偿还过桥贷款:£38500

结余:£21500

原始总投入£33500,通过抵押贷款后将结余的£21500先收回,那么实际捆绑在这个房产投资上的金额仅为£12000。

将房产出租估计可以获得房租£577/月,其他支出:

房贷:约£250/月,按揭£60000以5%计算

房屋保险:£20/月

委托给中介管理的费用:月租的10% £57.7

维修基金:月租的10%,£57.7

如之前一样,每年预留两周的空置成本,那么每月的税前净利润为£184.37, 相当于£2212.47每年。但由于总投入资金仅为£12000,通过巧妙的使用和转换贷款以及装修精力的投入,这笔投资的汇报率将近18.5%, 比第一种策略高了将近10个点。

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